Rönesans Gayrimenkul tarafından dün gerçekleştirilen analist toplantısına ilişkin öne çıkan notlarımızı paylaşıyoruz.
Ortaklık Yapısı: Rönesans Holding: %68,1 (ana ortak / kontrol hissedarı) GIC Private Limited: %13,8 (stratejik/kurumsal ortak) Halka açık kısım: %15,9. GIC, elindeki payların bir kısmını geçen yıl satmıştı.
Aktif Büyüklüğü: Şirketin toplam varlık değeri 2022 yılına kıyasla %62 artarak 3,6 milyar Euro'ya ulaşmıştır. Net Aktif Değeri (NAV) ise 3,1 milyar Euro seviyesindedir. Şirket'in güncel piyasa değeri yaklaşık 1 milyar EUR'dur.
Gelir Büyümesi: Net Operasyonel Gelir (NOI), Euro bazında yıllık %22 "benzer mağaza" (like-for-like) büyümesi ile 2025 yılında 212mn Euro'ya çıkmıştır.
Nakit Akışı: Şirket 2025 yılında 150mn Euro serbest nakit akışı yaratmıştır. Bu nakit akışı, temettü ödemelerini, yeni yatırımları ve borç kapatmalarını finanse etmektedir. Şirketin düzeltilmiş net borcu 2022 yılına göre %36 oranında azalmıştır. Düzeltilmiş Net borç /FAVÖK yaklaşık 2,5x'tür. Şirket'in serbest nakit akım verimi ise (Serbest akit akım / Piyasa değeri) %17 ile iyi bir seviyededir.
Doluluk Oranları: Alışveriş merkezlerinde doluluk oranı %99,2 iken, ofis portföyü tamamen (%100) doludur.
Kira Artış Potansiyeli: Kiracıların Doluluk Maliyet Oranı (OCR) %9,2 gibi düşük bir seviyededir. Tarihsel ortalamanın %12-13 bandında olması, kira gelirlerinde %30'a varan bir artış potansiyeline işaret etmektedir.
Kiracı Dağılımı: Portföyde tek bir markanın baskınlığı bulunmamaktadır. (En büyük grup olan Inditex'in payı %5,3'tür) ve uluslararası perakendecilerin payı %27'dir.
Maltepe Konut ve Ofis Projesi: Şirketin ana odağı kira getirisi yaratan varlıklar olsa da, AVM'nin hemen yanındaki bu arsada AVM'nin marka değerini riske atmamak için geliştirmeyi Şirket tarafından yapılmaktadır.
Antalya Arsa Projesi (Konyaaltı): Konyaaltı Akvaryumu'nun yanındaki alanda planlanan projenin imar süreci uzatması için belediyeden olum sinyaller alınmıştır. Bu değerli arsa şu an bilançoda sadece yapılan harcamalar üzerinden (sıfıra yakın bir değerle) görünmektedir, proje onaylandığında şirketin aktif değerinde çok büyük bir yukarı yönlü potansiyel yaratacaktır.
GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) Dönüşümü: Şirket kısa vadede GYO'ya dönüşmeyi planlamamaktadır. Geçmiş yıllardan kaynaklı kurumlar vergisi avantajları bulunduğundan, mevcut vergi yükü halihazırda düşüktür. Ayrıca, GYO olmak için %25 halka açıklık şartı bulunmaktadır.
Hisse Satışı ve Likidite: GIC fonunun hisse satışı gerçekleştirmek istemesi durumunda, bu satış piyasayı bozmadan ve koordineli bir biçimde yönetileceği bildirilmiştir. Ana hedeflerden biri, Şirketin piyasa derinliğini artırarak kurumsal yatırımcıların pozisyon almasını kolaylaştırmaktır. Ana hissedar Rönesans Holding'in herhangi bir nakit ihtiyacı bulunmamaktadır ve piyasayı bozacak bir blok satış planı yoktur.
Çevresel, Sosyal Kurumsal Yönetişim (ÇSY): Şirket 2027 yılına kadar %100 yeşil enerjiye dönüşümü, 2030 yılına kadar ise tüm portföyün yenilenebilir elektrik ve su ile çalışmasını hedeflemektedir. Ek olarak Yönetim Kurulunun %50'si kadın çalışanlardan oluşmaktadır.
Finansallar: Şirket 2025 yılında 16,3 milyar TL net dönem karı yazmıştır. Satış gelirleri %17,4 büyüyerek 12,6 milyar TL'ye ulaşırken, yıllık %19 artış gösteren yatırım amaçlı gayrimenkullerin kira gelirlerinden 12,2 milyar TL kar kaydedilmiştir. Öte yandan, FAVÖK %17,3 oranında yükselmiş ve 8,2 milyar TL'ye çıkmıştır. FAVÖK marjı ise yatay seyrederek %65,1 olarak gerçekleşmiştir. Net faiz gideri son iki yılda önemli bir şekilde düşmüş ve 32mn EUR'ya kadar gerilemiştir. Net faiz karşılama oranı ise 6,4x'tir.
Çarpanlar: Şirket, 26 Şubat 2026 tarihi itibarıyla 0,40 PD/DD ve 9,40x FD/FAVÖK ile işlem görmektedir. GYO sektörünün PD/DD 0,74x, FD/FAVÖK'ü 14x'tir.
Hisse Performansı: Geçen yıl100'ün ve XGMYO'nun altında bir performans sergileyen RGYAS hisseleri bu yıl dünkü kapanışa göre %15 oranında prim yapmıştır.100 ve GYO endeksleri ise sırasıyla %23 ve %9 oranında yükselmiştir
Teknik Görünüm: Aylık ortalamasından destek alan RGYAS hisselerinde çanak - kulp formasyonu gözleniyor. Hisse, 160 civarındaki desteğinin üzerinde kaldıkça formasyon hedefi olarak 200'e doğru bir yükseliş gösterebilir.
Ziraat Yatırım Menkul Değerler
www.ziraatyatirim.com.tr (http://www.ziraatyatirim.com.tr)
***
disclaimer
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.Yatırım danışmanlığı hizmeti ; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır.Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabılır.Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.