Sektöründe Lider...650K m2 GLA büyüklüğünde 12 alışveriş merkezi + 112bin GLA’ya sahip 4 ofis binası ile sektör lideri olan Şirket, düzenli kira gelirleri ve sürdürülebilir nakit akışıyla (+150mn EUR serbest nakit akım yaratma kapasitesi) öne çıkmaktadır. 2025 yıl sonu itibarıyla 212 milyon EUR’a (2024: 155mn EUR) denk gelen 10.5mlr TL tutarında düzeltilmiş net operasyonel geliri bulunmaktadır. Net borç 2024 yılındaki 502 milyon EUR’a kıyasla 513 milyon EUR seviyesindedir. Şirket’in net operasyonel gelir (NOI) değişiminde 20.4mn EUR’luk artış TÜFE endekslemesi kaynaklı, 14.1mn EUR tutarındaki artış ise yeniden geliştirme/yeniden kiralama kaynaklıdır.
Dengeli Portföy Dağılımı. RGY kiracılarının ciroları ortalama %38 artış gösterirken bu TÜFE (%35) ve sektör ortalamasının (%30) üzerinde gerçekleşti. 2025 yılında, OCR (Doluluk Maliyet Oranı) uzun dönem ortalaması olan %13’e kıyasla %9.2 seviyesinde gerçekleşti. Şirket’in oldukça dengeli bir kiracı portföyü bulunmaktadır. Inditex, Media Markt, LC Waikiki, Boyner Grup ve TAB gıda toplam gelirler içerisinde (SOA) %15.1’lik bir orana sahipken ilk 10 kiracının toplam içerisindeki payı %23.3’tür. Kiracı portföyünün %27’si uluslararası, %73’ü yerel markalardan oluşmaktadır.
Değer Sunan Yatırımlar: E-5 karayolu üzerinde, metro hattına ve Anadolu yakasındaki iki büyük alışveriş merkezine bitişik konumda yer alan MaltepePark konut projesi ve MaltepePark ofis projesi bulunmaktadır. MaltepePark projesinde toplam yaklaşık 33bin m2 brüt satılabilir alan ve 229 konut yer almaktadır. 4 bin m2’lik alana karşılık gelen 41 bağımsız bölüm tamamlanmış olup, bugüne kadar birimlerin %18’i satılmıştır. Kalan net nakit akışı 67.7mn USD, tamamlanma maliyeti 34mn USD (KDV Dahil) seviyededir. Kalan net nakit akışı ise 67.7mn USD (KDV dahil) seviyededir. Ofis projesinde de 32k m2 kiralanabilir alana 111 bağımsız birimden oluşmaktadır. Tamamlanma maliyeti 61.5mn USD seviyesindedir. Ayrıca şirket sırasıyla İzmir ve Ankara’da Optimum alışveriş merkezlerinin %50 payını sırasıyla Eylül ve Kasım 2025’te satın almıştır.
Değerleme Görüşümüz: 2025 yıl sonu itibarıyla Düzeltilmiş EPRA NAD 160mlr TL (2024: 135.8mlr TL) seviyesindeyken, bu EUR bazında 3.1mlr’a karşılık gelmektedir. Düzeltilmiş brüt varlık değeri ise 2024 yılındaki 161.3mlr TL’ye kıyasla 187.1mlr TL (3.6mlr EUR) seviyesindedir. RGYAS son 12 aylık finansallarına göre 3.2x F/K ve 9.4x FD/FVAÖK çarpanında işlem görmektedir. Şirket düzenli nakit akımına sahip yapısıyla uzun vadeli bir değer hissesi olarak öne çıkmaktadır. Bununla birlikte TL borçlanma maliyetlerindeki azalmayla gelecek dönemde konut piyasasındaki güçlü görünümün devam etmesini beklemekteyiz. Buna göre şirketin projeleri değerlemeyi orta vadede daha fazla destekleyebilir. Hesaplamalarımıza göre RGYAS hisse senetleri 2025 yıl sonu düzeltilmiş EPRA NAD’ye (Avrupa’da standart olarak kabul edilen hesaplama yöntemi) göre %67’lik bir iskontoda işlem görmektedir.
Garanti BBVA Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş
https://www.garantibbvayatirim.com.tr/
***
disclaimer
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Garanti Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş. iş burada yer alan bilgilerin, doğruluğundan, yeterliliğinden veya tamlığından ve bu bilgiler ışığında yapılan ve yapılacak olan ileriye dönük yatırımların sonuçlarından hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. Ayrıca, Garanti Yatırım Menkul Kıymetler A.Ş.'nin yazılı izni olmadıkça içeriği kısmen ya da tamamen üçüncü kişilerce hiç bir şekil ve ortamda yayınlanamaz, iktisap edilemez, alıntı yapılamaz, kullanılamaz. İleti, gönderilen kişiye özel ve münhasırdır. İlave olarak, bu raporun gönderildiği ve yukarıdaki açıklamalarımız doğrultusunda kullanıldığı ülkelerdeki yasal düzenlemelerden kaynaklı tüm talep ve dava haklarımız saklıdır.